전셋집을 보러 다닐 때는 등기사항증명서와 보증보험 가입 여부부터 살펴보게 됩니다. 그런데 등기부에 별다른 문제가 보이지 않아도 집주인에게 밀린 세금이 있을 수 있어요.
국세와 지방세는 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전이라면 집주인에게 납세증명서를 요청하거나 미납세금 열람 동의를 받아 확인해보는 게 안전합니다.
먼저 확인할 내용
- 계약 전: 집주인 동의를 받아 국세·지방세 열람
- 계약 후: 보증금 1,000만 원 초과 시 입주 전까지 동의 없이 열람 가능
- 국세 신청: 가까운 세무서 민원봉사실
- 지방세 신청: 시·군·구청 세무부서
- 수수료: 없음
- 열람 결과: 현장에서만 확인하며 복사·촬영·발급 불가
계약 전에는 집주인 동의가 필요합니다
전세계약서에 서명하기 전 집주인의 미납국세나 미납지방세를 열람하려면 원칙적으로 집주인의 동의가 필요합니다.
이때는 집주인이 서명하거나 도장을 찍은 열람신청서와 임차 예정자의 신분증을 준비합니다. 신청 기관에 따라 집주인 신분증 사본이나 추가 확인서류를 요구할 수 있으므로 방문할 세무서나 구청에 먼저 문의해보시면 좋아요.
| 구분 | 계약 전 | 계약 후 입주 전 |
|---|---|---|
| 집주인 동의 | 필요 | 보증금 1,000만 원 초과 시 불필요 |
| 신청 기한 | 계약서 작성 전 | 임대차기간이 시작되는 날까지 |
| 준비서류 | 동의서·신분증 등 | 임대차계약서·신분증 등 |
계약 전부터 집주인이 열람 동의를 거부한다면 그 이유를 확인해보셔야 합니다. 거부했다는 사실만으로 세금 체납을 단정할 수는 없지만, 큰 보증금이 들어가는 계약을 서둘러 진행할 이유도 없습니다.
계약 후에는 동의 없이 열람할 수 있습니다
이미 계약서를 작성했더라도 바로 입주 전이라면 확인할 기회가 남아 있습니다.
임차보증금이 1,000만 원을 초과하고 임대차기간이 아직 시작되지 않았다면 집주인의 별도 동의 없이 미납국세와 미납지방세 열람을 신청할 수 있습니다.
예시
계약일이 8월 10일이고 계약서상 입주일이 8월 30일이라면, 보증금 1,000만 원 초과 계약은 8월 30일까지 동의 없는 열람을 신청할 수 있습니다. 입주일이 지나기 전에 확인해야 합니다.
동의 없이 열람한 경우에는 열람 사실이 집주인에게 통지될 수 있습니다. 세금 정보는 집주인의 개인정보이므로 확인한 내용을 온라인에 올리거나 다른 목적으로 사용해서는 안 됩니다.
미납국세는 세무서에서 확인합니다
국세에는 소득세, 부가가치세, 종합부동산세처럼 국가에 내는 세금이 포함됩니다. 압류가 아직 등기되지 않았다면 등기사항증명서만으로 미납국세를 알아내기 어려울 수 있어 별도 열람이 필요합니다.
미납국세 열람 순서
- 계약 전이라면 집주인에게 열람 동의를 요청합니다.
- 계약 후 동의 없이 신청한다면 계약서와 보증금 금액을 확인합니다.
- 홈택스에서 미납국세 열람을 사전 신청하거나 가까운 세무서를 방문합니다.
- 신분증과 계약서 또는 동의서 등 준비서류를 제출합니다.
- 세무서에서 안내받은 미납 내역을 현장에서 열람합니다.
홈택스 사전 신청은 방문 대기시간을 줄이기 위한 절차입니다. 온라인 화면에서 집주인의 체납 내역을 바로 조회하거나 서류로 내려받는 방식은 아닙니다.
사전 신청 후 세무서의 안내 문자를 받으면 신청한 세무서를 방문해 열람합니다. 홈택스 사전 신청은 임차 예정인 본인이 이용하며, 가족이나 대리인이 신청해야 한다면 세무서 방문 절차를 확인해야 합니다.
미납지방세는 시·군·구청에서 확인합니다
지방세에는 재산세, 취득세, 자동차세, 지방소득세처럼 지방자치단체에 내는 세금이 포함됩니다.
미납지방세는 임차할 주택이 있는 지역에만 한정하지 않고 가까운 시·군·구청 세무부서에서 열람 신청을 할 수 있습니다. 신청서를 접수하면 집주인의 전국 지방자치단체 미납지방세 내역을 확인할 수 있습니다.
대구에서 신청한다면
주택 소재지와 가까운 구·군청의 세무과 또는 지방세 담당 부서에 문의하면 됩니다. 중구·동구·서구·남구·북구·수성구·달서구·달성군·군위군 가운데 가까운 곳에 전화해 접수 장소와 준비서류를 확인해보세요.
계약 전에는 집주인의 동의서가 필요하고, 계약 후 보증금 1,000만 원 초과 계약은 계약서와 임차인 신분증을 준비합니다. 신청 수수료는 없습니다.
열람 결과가 없다고 계약이 모두 안전한 것은 아닙니다
세금 체납이 없다는 결과는 전세계약 안전성을 확인하는 항목 가운데 하나입니다. 이것만 확인하고 바로 계약해도 된다는 뜻은 아니에요.
계약 전 같이 볼 체크리스트
- 등기사항증명서의 소유자와 계약 상대방이 같은지
- 근저당권·압류·가압류·신탁등기가 있는지
- 집값과 선순위 채권을 고려했을 때 보증금이 과하지 않은지
- 다가구주택이라면 선순위 임차보증금이 얼마인지
- 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 주택인지
- 계약 당일 잔금 지급 전 등기사항증명서가 바뀌지 않았는지
- 전입신고와 확정일자를 언제 받을 수 있는지
집주인에게는 국세·지방세 납세증명서를 요청할 수도 있습니다. 계약 전 납세증명서 제시가 어렵다면 미납세금 열람 동의를 받아 직접 확인하는 방법을 제안해보세요.
체납 내역이 확인됐다고 무조건 보증금을 잃는 것은 아니지만, 체납 금액과 발생 시점, 주택 가격, 근저당권과 선순위 보증금을 함께 계산해야 합니다. 이 단계에서는 계약금부터 보내지 말고 공인중개사와 보증기관에 가입 가능 여부를 먼저 문의하는 편이 낫습니다.
열람이 어렵거나 집주인이 거부할 때
계약 전 집주인이 열람 동의를 거부하면 납세증명서를 직접 제시해 달라고 요청할 수 있습니다. 납세증명서와 열람 모두 거부한다면 계약을 미루고 다른 집을 비교하는 것도 선택지입니다.
이미 가계약금을 보낸 상태라면 단순히 불안하다는 이유만으로 바로 반환받을 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 문자나 계약서에 합의한 조건, 체납 사실의 고지 여부, 계약 해제 사유를 함께 살펴야 합니다.
플랜B
열람 일정을 잡기 어렵다면 집주인에게 최근 발급한 국세·지방세 납세증명서를 요청하고, 계약서 특약에 잔금 지급 전 새로운 권리 설정 금지와 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 조건을 협의해보세요. 특약의 효력은 계약 상황에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 법률 상담을 받아 문구를 정하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
전세계약 전에 집주인 동의 없이 세금체납을 조회할 수 있나요?
계약 전에는 원칙적으로 집주인의 동의가 필요합니다. 동의를 받기 어렵다면 집주인에게 국세·지방세 납세증명서 제시를 요청해보세요.
계약서를 쓴 뒤에는 바로 조회할 수 있나요?
보증금이 1,000만 원을 초과하고 계약서상 임대차기간이 아직 시작되지 않았다면 집주인 동의 없이 신청할 수 있습니다. 계약서와 신분증을 준비해 세무서와 시·군·구청 세무부서에 각각 신청합니다.
홈택스나 위택스에서 체납 내역을 바로 볼 수 있나요?
집주인의 체납 내역을 일반 조회처럼 온라인에서 바로 확인하는 방식은 아닙니다. 국세는 홈택스에서 사전 신청한 뒤 세무서를 방문해 열람할 수 있으며, 지방세는 시·군·구청 세무부서의 접수 방법을 확인해야 합니다.
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