계약갱신청구권 사용방법 2026｜문자 통보 시기·임대료 5%·집주인 거절 사유

전세나 월세 계약 만료일이 가까워지면 집주인에게 언제까지 말해야 하는지부터 헷갈립니다. 계속 살겠다고 문자만 보내도 되는지, 집주인이 보증금이나 월세를 올려달라고 하면 어디까지 받아들여야 하는지도 같이 따라오고요.

계약갱신청구권은 아무 때나 사용할 수 있는 권리가 아닙니다. 계약이 끝나기 전 정해진 기간에 갱신 의사를 분명하게 전달해야 하며, 집주인에게 법에서 정한 거절 사유가 있는지도 따로 살펴봐야 합니다.

계약갱신청구권 핵심 요약

• 행사 기간: 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 사용 횟수: 임차인 1회
• 연장 기간: 2년
• 통보 방법: 구두·문자·이메일·내용증명 가능
• 권장 방법: 문자나 내용증명처럼 전달 기록이 남는 방식
• 임대료 증액청구 상한: 종전 보증금과 월세 각각 5% 이내
• 대표적인 거절 사유: 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실거주

계약갱신청구권은 언제 사용할 수 있을까

주택 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 계약 종료일까지 기다렸다가 말하는 방식이 아니라, 늦어도 종료일 2개월 전까지는 갱신 의사가 집주인에게 전달돼야 합니다.

계약 만료일	행사 가능 시작일	늦어도 통보할 날
2027년 2월 28일	2026년 8월 28일경	2026년 12월 28일경
2027년 6월 30일	2026년 12월 30일경	2027년 4월 30일경

월별 일수가 다르거나 계약서 날짜 표현이 애매하다면 마감일에 맞추지 말고 여유 있게 보내는 편이 낫습니다. 저는 계약 종료 3개월 전까지는 문자를 보내고 집주인의 답변까지 받아두는 흐름을 추천드려요.

묵시적 갱신과는 다릅니다.
계약이 별다른 통보 없이 자동으로 이어진 것만으로는 계약갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않습니다. 나중에 권리 사용 여부가 문제 되지 않도록 “계약갱신요구권을 행사한다”는 뜻을 분명하게 적는 편이 좋습니다.

문자로 통보할 때 이렇게 남겨두세요

계약갱신요구권의 행사 방식에는 별도의 서식이 정해져 있지 않습니다. 전화나 대화로도 의사를 표시할 수 있지만, 분쟁이 생기면 언제 어떤 말을 했는지 입증하기가 어려워집니다.

문자나 카카오톡, 이메일로 보내고 상대방이 읽었거나 답변한 화면을 보관해두세요. 연락을 피하거나 수신 여부가 불분명하다면 내용증명 우편을 함께 검토할 수 있습니다.

계약갱신청구권 문자 예시

안녕하세요. ○○아파트 ○동 ○호 임차인 ○○○입니다. 현재 임대차계약 만료일은 2027년 2월 28일이며, 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 2년간 계약을 갱신하고자 합니다. 갱신 조건과 계약서 작성 일정에 관해 회신 부탁드립니다.

주소, 임차인 이름, 기존 계약 만료일, 계약갱신요구권을 행사한다는 문장을 넣으면 누구의 어떤 계약에 관한 통보인지 분명해집니다.

집주인이 “알겠다”고 답한 문자만 저장하지 말고 내가 보낸 원문, 발송 날짜, 상대방 답변을 한 화면에 보이도록 캡처해두세요. 휴대전화가 바뀔 수 있으니 이메일이나 클라우드에도 따로 보관하는 편이 마음 편합니다.

계약을 갱신하면 보증금과 월세는 얼마나 오를까

갱신된 계약은 원칙적으로 종전 계약과 같은 조건으로 이어집니다. 다만 조세나 공과금, 경제 사정 변동 등 법에서 정한 요건에 따라 임대인이 보증금이나 월세의 증액을 청구할 수 있습니다.

증액청구 상한은 종전에 약정한 보증금이나 월세의 20분의 1, 즉 5%입니다. 보증금과 월세가 함께 있는 계약이라면 각 항목을 따로 계산해보면 됩니다.

기존 조건	5% 금액	증액 후 상한 예시
전세보증금 2억원	1,000만원	2억1,000만원
보증금 1,000만원	50만원	1,050만원
월세 60만원	3만원	63만원

여기서 5%는 집주인이 아무 설명 없이 자동으로 받을 수 있는 고정 인상분이라는 뜻은 아닙니다. 법에서는 증액을 청구할 수 있는 사유와 상한을 정하고 있으며, 증액청구는 임대차계약을 맺었거나 직전에 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다.

보증금을 줄이고 월세를 늘리는 식으로 조건을 바꾼다면 단순히 각각 5%만 계산해서 끝내면 안 됩니다. 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 법정 전환율도 함께 봐야 하므로 변경 조건을 계약서에 쓰기 전에 계산 내역을 받아보세요.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유

임차인이 행사 기간을 맞춰 갱신을 요구했다면 임대인은 법에서 정한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다만 아래에 해당하는 사정이 있으면 갱신 거절이 가능할 수 있습니다.

• 임차인이 두 달분에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인이 상당한 보상을 제공하고 양쪽이 종료에 합의한 경우
• 임대인의 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 다른 사람에게 다시 빌려준 경우
• 임차인의 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 주택이 멸실돼 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
• 안전 문제나 법령에 따른 철거·재건축이 필요한 경우
• 임대인 또는 임대인의 부모·자녀가 직접 거주하려는 경우
• 임차인의 의무 위반 등 계약을 이어가기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

가장 많이 부딪히는 사유는 집주인의 실거주입니다. 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속과 직계비속이 거주하려는 경우도 갱신 거절 사유에 포함될 수 있습니다.

다만 집주인이 실거주를 이유로 내보낸 뒤 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 세입자에게 다시 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

이때는 집주인의 말만 듣고 바로 이사 일정을 확정하기보다 거절 사유와 예정 입주자를 문자로 확인해두세요. 이후 제3자에게 임대된 정황이 확인된다면 새 임대차 정보, 부동산 광고, 전입세대 관련 확인 자료 등 사안에 맞는 증거가 필요할 수 있습니다.

갱신 통보 후 진행 순서

저장해둘 진행 순서

• 기존 계약서에서 정확한 계약 만료일 확인
• 계약 종료 2개월 전이 지나지 않았는지 계산
• 계약갱신요구권 행사 문자를 집주인에게 발송
• 발송 화면과 집주인 답변을 캡처해 별도 보관
• 보증금·월세 변경 요구가 있다면 5% 범위 계산
• 갱신계약서를 작성하고 변경된 금액과 기간 확인
• 보증금이나 월세가 바뀌었다면 임대차 변경신고 대상 확인
• 보증금이 증액됐다면 확정일자와 보증보험 변경 여부 확인

계약갱신요구권은 새 계약서를 작성해야만 효력이 생기는 권리는 아닙니다. 다만 계약기간과 금액이 달라지거나 특약을 추가한다면 갱신계약서를 다시 작성해두는 편이 분쟁을 줄이기 좋습니다.

갱신계약서에는 갱신된 기간, 보증금, 월세, 관리비, 특약을 정확하게 적어야 합니다. 기존 계약서를 폐기하지 말고 갱신계약서와 함께 보관하세요.

보증금이 올라갔다면 증액된 금액의 보호 문제도 따로 살펴봐야 합니다. 전입신고 상태가 유지되는지 보고, 갱신계약서에 확정일자를 받거나 전세보증금 반환보증의 보증금 변경 절차가 필요한지 해당 기관에 확인해보세요.

안 될 때 확인할 부분과 공식 상담처

집주인이 문자를 읽고도 답하지 않거나 전화로만 거절한다면 같은 내용을 문자로 다시 정리해 보내세요. 예를 들어 “오늘 통화에서 실거주를 이유로 갱신이 어렵다고 말씀하신 내용이 맞는지 확인 부탁드립니다”라고 남기면 통화 내용을 기록으로 바꿀 수 있습니다.

서로 주장하는 날짜나 거절 사유가 다르면 감정적인 대화를 이어가기보다 자료를 먼저 모으는 편이 낫습니다.

• 기존 임대차계약서
• 계약갱신요구 문자와 발송 날짜
• 집주인의 답변 또는 거절 문자
• 통화 날짜와 대화 내용을 정리한 메모
• 월세와 관리비 납부 내역
• 임대료 증액 요구가 적힌 문자나 계약서

주택임대차보호법 확인국토교통부 정책풀이집주택임대차분쟁조정위원회

집주인과 임차인의 주장이 맞서면 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 검토할 수 있습니다. 보증금 규모, 실거주 사유, 계약 시점, 통보 방식에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 분쟁이 이미 시작됐다면 계약서와 연락 기록을 준비해 상담받는 편이 낫습니다.

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FAQ

계약갱신청구권은 문자로 보내기만 하면 되나요?

문자메시지로도 행사할 수 있습니다. 다만 계약갱신요구권을 행사한다는 뜻과 계약 만료일, 임차인 정보를 분명하게 적고 집주인에게 전달된 화면을 보관해두세요. 수신 여부가 불분명하거나 분쟁 가능성이 있다면 내용증명을 함께 검토할 수 있습니다.

집주인이 계약 만료 6개월 전부터 나가달라고 하면 무조건 나가야 하나요?

집주인의 퇴거 요청만으로 계약갱신청구권이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인이 행사 기간에 적법하게 갱신을 요구했다면 임대인에게 법에서 정한 거절 사유가 있는지 봐야 합니다. 실거주를 주장한다면 누가 입주하는지와 거절 사유를 문자로 남겨두세요.

계약갱신청구권을 사용한 뒤 중간에 이사할 수 있나요?

갱신요구권을 행사해 갱신된 계약은 임차인이 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 계약서 특약과 통지 도달일에 따라 정산 시점이 달라질 수 있으므로 이사일을 확정하기 전에 집주인에게 서면으로 통보하고 보증금 반환일을 맞춰두세요.

계약갱신청구권은 집주인에게 계속 살겠다고 말하는 것에서 끝나지 않습니다. 행사할 수 있는 날짜를 맞추고, 권리를 사용한다는 문장을 남기고, 변경되는 금액과 거절 사유를 계약서와 문자로 보관하는 흐름까지 이어져야 합니다.

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