전세나 월세 계약을 앞두고 매물 가격만 생각하다가 예상보다 큰 중개보수 금액을 듣고 당황하는 경우가 있어요. 특히 월세는 보증금만으로 계산하는 것이 아니라 월세를 일정한 방식으로 환산하기 때문에 처음 보면 헷갈릴 수 있습니다.
계약서에 서명하기 전에는 보증금과 월세를 기준으로 거래금액을 먼저 계산하고, 그 금액에 맞는 상한요율과 한도액을 차례대로 보시면 됩니다.
한눈에 보는 중개보수 계산 기준
- 전세: 전세보증금이 거래금액입니다.
- 월세: 보증금+(월세×100)으로 먼저 계산합니다.
- 5천만원 미만: 보증금+(월세×70)으로 다시 계산합니다.
- 중개보수 한도: 거래금액×구간별 상한요율입니다.
- 상한요율: 받을 수 있는 최고 비율이며 고정 수수료율은 아닙니다.
- 부가가치세: 계약서나 중개보수 안내서에서 포함 여부를 따로 봐야 합니다.
전세와 월세는 거래금액부터 다르게 계산해요
주택 임대차 중개보수는 계약서에 적힌 보증금과 월세를 그대로 더해서 계산하지 않습니다. 전세와 월세의 거래금액 산정 방식이 서로 다릅니다.
| 계약 형태 | 거래금액 계산식 | 계산할 때 볼 부분 |
|---|---|---|
| 전세 | 전세보증금 | 보증금 자체가 거래금액 |
| 월세 | 보증금+(월세×100) | 계산 결과가 5천만원 이상일 때 |
| 소액 월세 | 보증금+(월세×70) | 100배 계산 결과가 5천만원 미만일 때 |
월세에 70을 곱하는 기준은 처음부터 선택해서 적용하는 방식이 아닙니다. 먼저 월세에 100을 곱해 계산한 뒤, 그 결과가 5천만원보다 적을 때만 70배 방식으로 다시 계산합니다.
주택 임대차 중개보수 상한요율
거래금액을 구했다면 해당 구간의 상한요율을 적용합니다. 아래 표는 주택의 전세·월세 등 임대차 계약에 적용되는 기준입니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 0.3% | 별도 한도 없음 |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 0.4% | 별도 한도 없음 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.5% | 별도 한도 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 별도 한도 없음 |
상한요율은 정해진 가격이 아닙니다.
표에 적힌 비율은 중개사무소가 받을 수 있는 최고 비율입니다. 상한 범위 안에서 적용요율을 협의할 수 있으므로 계약 전에 중개보수가 얼마인지 서면으로 확인해두는 편이 좋습니다.
전세 중개보수 계산 예시
전세보증금 8천만원
전세는 보증금 8천만원이 그대로 거래금액입니다. 5천만원 이상 1억원 미만 구간의 상한요율 0.4%를 적용합니다.
8천만원×0.4%=32만원
계산 금액은 32만원이지만 이 구간의 한도액은 30만원입니다. 따라서 중개보수 상한은 30만원입니다.
전세보증금 2억원
2억원은 1억원 이상 6억원 미만 구간에 들어갑니다.
2억원×0.3%=60만원
적용요율을 상한인 0.3%로 정했다면 중개보수 한도는 60만원입니다.
월세 환산보증금 계산 예시
보증금 1천만원·월세 60만원
먼저 월세에 100을 곱합니다.
1천만원+(60만원×100)=7천만원
계산 결과가 5천만원 이상이므로 70배 방식으로 다시 계산하지 않습니다.
7천만원×0.4%=28만원
따라서 상한요율을 모두 적용했을 때 중개보수 한도는 28만원입니다.
보증금 500만원·월세 40만원
월세에 100을 곱해 먼저 계산합니다.
500만원+(40만원×100)=4,500만원
결과가 5천만원 미만이므로 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.
500만원+(40만원×70)=3,300만원
3,300만원×0.5%=16만5천원
계산 금액이 20만원 한도보다 적으므로 중개보수 상한은 16만5천원입니다.
보증금 2천만원·월세 30만원
2천만원+(30만원×100)=5천만원
계산 결과가 정확히 5천만원이므로 70배가 아니라 100배 계산금액을 사용합니다.
5천만원×0.4%=20만원
‘5천만원 미만’일 때만 70배를 적용한다는 부분을 기억해두시면 계산 실수를 줄일 수 있어요.
계약 전에 중개사무소와 확인할 부분
계약 전 체크리스트
- 계약할 건물이 주택 중개보수 기준을 적용받는지
- 월세 환산 거래금액을 얼마로 계산했는지
- 적용한 중개보수 요율이 몇 퍼센트인지
- 법정 한도액을 넘지 않았는지
- 안내받은 금액에 부가가치세가 포함됐는지
- 중개보수 지급시기를 언제로 약정했는지
- 현금영수증이나 카드전표 등 지급 증빙을 받을 수 있는지
중개사무소에는 중개보수 요율과 한도액을 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다. 계산 결과가 다르다면 보증금, 월세, 적용요율, 한도액을 나눠서 적어달라고 요청해보세요.
중개보수 지급시기는 당사자 사이의 약정이 우선합니다. 별도 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준이 되므로, 계약 당일인지 잔금일인지도 미리 맞춰두는 편이 좋습니다.
부가가치세와 별도 비용은 구분해서 보세요
중개보수 상한액에는 부가가치세가 포함된 것으로 단정하면 안 됩니다. 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액으로 해석되며, 주택임대차표준계약서에도 중개보수의 부가가치세 포함·불포함 여부를 표시하는 항목이 있습니다.
다만 중개사무소의 과세유형에 따라 청구 방식이 달라질 수 있으므로, 중개보수 안내를 받을 때 아래처럼 물어보시면 계산이 분명해집니다.
“안내해주신 중개보수는 부가가치세가 포함된 최종 금액인가요?”
중개보수 외에 권리관계 확인이나 계약금 보관 등 중개업무에 필요한 실비가 발생하는 경우도 있습니다. 별도 비용을 요청받았다면 항목과 금액 근거를 확인하고 영수증을 받아두세요.
계약이 취소되면 중개보수를 안 내도 될까요?
임대인과 임차인의 사정으로 계약이 해제됐다고 해서 중개보수가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 중개가 완료되어 계약이 체결됐다면 이후 한쪽의 변심이나 귀책으로 계약이 깨진 경우에도 중개보수 문제가 남을 수 있습니다.
반대로 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제됐다면 중개보수를 지급하지 않아도 될 수 있습니다. 계약 파기 원인에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 계약금 반환 문제와 중개보수 문제를 따로 나눠서 봐야 합니다.
계산한 금액보다 많이 요구받았다면
상한을 초과한 중개보수나 실비는 초과분 지급을 거절할 수 있습니다. 이미 초과 지급했다면 반환을 청구할 수 있으며, 계속 요구받는 경우에는 중개사무소 등록 관청인 시·군·구청 부동산 담당 부서에 문의할 수 있습니다.
오피스텔과 상가는 같은 표를 쓰지 않을 수 있어요
위 계산표는 주택 임대차 기준입니다. 건축물대장상 용도와 계약 대상에 따라 주거용 오피스텔, 업무용 오피스텔, 상가, 토지 등은 적용 기준이 달라질 수 있습니다.
오피스텔은 일정 설비를 갖춘 전용면적 85㎡ 이하 중개대상물인지에 따라 별도의 요율이 적용될 수 있고, 상가나 토지는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하는 기준이 적용될 수 있습니다.
매물 광고에 ‘원룸’이나 ‘주거용’이라고 적혀 있다는 이유만으로 주택 요율을 적용한다고 단정하지 말고, 계약서와 건축물대장에 적힌 용도를 먼저 보세요.
공식 기준 확인하기
계약 금액이 크거나 주택 여부가 애매하다면 계산기 결과만 보지 말고 국토교통부 중개보수 요율표와 국가법령정보센터 기준을 함께 확인해보세요.
자주 묻는 질문
월세는 무조건 월세에 100을 곱하나요?
먼저 보증금에 월세의 100배를 더합니다. 계산 결과가 5천만원 미만이면 월세의 70배를 더한 금액으로 다시 계산합니다.
상한요율대로 중개보수를 모두 내야 하나요?
상한요율은 받을 수 있는 최고 비율입니다. 법정 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 적용요율을 협의할 수 있습니다.
임대인과 임차인이 중개보수를 반씩 나누나요?
한쪽의 중개보수를 두 사람이 반씩 나누는 방식이 아닙니다. 개업공인중개사는 임대인과 임차인 양쪽에서 각각 법정 한도 안의 중개보수를 받을 수 있습니다.
중개보수는 계산식 자체보다 거래금액 구간과 한도액을 함께 보는 것이 핵심입니다. 계약서에 서명하기 전 보증금, 월세, 환산 거래금액, 적용요율, 부가가치세 포함 여부를 한 번에 적어두면 잔금일에 금액이 달라져 당황하는 일을 줄일 수 있어요.
moodin90 Blog posting
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