부동산 중개보수 계산방법｜전세·월세 복비 상한요율

전세나 월세 계약을 앞두고 집값과 이사비까지 계산했는데, 마지막에 생각보다 큰 중개보수 금액을 듣는 경우가 있습니다. 특히 월세는 보증금만 보고 계산하는 게 아니라 월세를 일정한 방식으로 더한 뒤 요율을 적용하기 때문에 처음 계약하면 헷갈릴 수 있어요.

계약서에 서명하기 전에는 부동산에서 안내한 금액이 맞는지 직접 한 번 계산해보세요. 계산은 어렵지 않지만 100배와 70배를 적용하는 순서, 상한요율과 한도액의 차이를 구분해야 합니다.

전세와 월세는 거래금액부터 다르게 계산합니다

중개보수는 계약서에 적힌 보증금이나 월세에 곧바로 요율을 곱하지 않습니다. 먼저 중개보수 계산에 사용할 거래금액을 정해야 합니다.

월세 계약에서 흔히 말하는 ‘환산보증금’은 중개보수 계산용 거래금액을 뜻하는 경우가 많습니다. 다만 상가건물 임대차보호법에서 사용하는 환산보증금과는 적용 목적이 다르므로 같은 기준으로 섞어 계산하면 안 됩니다.

주택 임대차 중개보수 상한요율

아파트, 단독주택, 다세대주택, 빌라 등 주택 임대차에는 아래 구간별 상한요율이 적용됩니다. 주택의 부속 토지와 주택분양권도 주택 중개보수 기준에 포함됩니다.

상한요율은 고정요율이 아닙니다. 계산 결과를 무조건 전부 지급해야 한다는 뜻이 아니라, 그 금액을 넘겨 받을 수 없다는 의미입니다. 최종 중개보수는 상한 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.

임대인과 임차인이 한 번 계산한 금액을 반씩 나누는 방식도 아닙니다. 중개보수는 거래당사자 양쪽이 각자 자신이 의뢰한 중개사무소에 부담하는 구조이며, 한 중개사무소가 양쪽을 함께 중개한 경우에도 각 당사자에게 각각 받을 수 있습니다.

보증금과 월세별 계산 예시

전세보증금 2억원

따라서 전세보증금 2억원 주택의 중개보수 상한은 60만원입니다. 여기에 과세사업자의 부가세가 별도로 안내될 수 있으므로 최종 결제액은 영수증 기준으로 확인해야 합니다.

보증금 1천만원·월세 60만원

계산 결과가 해당 구간의 한도액 30만원보다 작기 때문에 28만원이 상한입니다.

보증금 500만원·월세 40만원

5천만원 미만 구간의 한도액은 20만원이지만, 요율 계산액이 16만5천원이므로 20만원을 모두 받는 것이 아니라 더 낮은 16만5천원이 상한이 됩니다.

보증금 3천만원·월세 80만원

오피스텔과 상가는 주택 요율표만 보면 안 됩니다

건축물의 종류가 오피스텔이나 상가라면 주택 임대차 표를 그대로 적용하지 않을 수 있습니다. 특히 오피스텔은 전용면적과 내부 설비 조건에 따라 요율이 달라집니다.

• 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔: 임대차 상한요율 0.4%
• 위 조건에 해당하지 않는 오피스텔: 거래금액의 0.9% 이내 협의
• 토지·상가 등 주택 외 중개대상물: 거래금액의 0.9% 이내 협의

오피스텔에서 주거 중이라는 이유만으로 모두 주택 요율이 적용되는 것은 아닙니다. 건축물대장에 표시된 용도와 전용면적, 설비 조건을 중개사무소에 확인한 뒤 산출내역을 받아보세요.

결제 전에 확인할 중개보수 항목

중개보수와 별도로 권리관계 확인이나 계약금 반환채무 이행 보장 등에 든 실비가 청구될 수 있지만, 어떤 비용인지와 증빙을 확인해야 합니다. 단순히 ‘서류비’나 ‘작성비’라는 이름만으로 금액을 더하는 경우에는 산출 근거와 영수증을 요청해보세요.

중개보수가 계산한 상한을 넘었거나 설명받지 못한 비용이 포함됐다면 먼저 중개사무소에 거래금액, 적용요율, 부가세, 실비를 구분한 계산서를 요청하는 순서가 좋습니다. 그래도 해결되지 않으면 해당 중개사무소 등록 관청인 시·군·구청 부동산중개업 담당 부서에 문의할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

대구에서 집 계약 전 같이 보기 좋은 글

moodin90 Blog posting