전세나 월세 계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 새집 입주일은 다가오면 가장 먼저 걱정되는 게 전입신고입니다.
기존 집에서 전출하고 짐까지 빼면 보증금을 먼저 돌려받을 권리가 약해지는 건 아닌지 불안할 수밖에 없어요. 이때 이용할 수 있는 법원 절차가 임차권등기명령입니다.
다만 법원에 신청서를 냈다고 바로 이사하면 안 됩니다. 등기사항증명서에 임차권등기가 기입됐는지 확인한 뒤 전출하는 순서가 핵심이에요.
보증금 못 받고 이사할 때 먼저 볼 내용
- 임대차계약이 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않아야 신청할 수 있습니다.
- 집주인의 동의를 받을 필요는 없습니다.
- 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청합니다.
- 법원 방문 또는 전자소송포털을 이용할 수 있습니다.
- 신청 접수만으로는 부족하며 등기 완료 후 이사해야 합니다.
- 임차권등기는 보증금을 자동으로 받아주는 절차는 아닙니다.
임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?
주택임대차보호법상 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있습니다.
계약기간이 아직 남아 있다면 단순히 이사를 가야 한다는 사정만으로 바로 신청하기는 어렵습니다. 계약 만료, 적법한 해지 통보 또는 임대인과의 합의해지 등으로 임대차가 종료됐다는 점을 설명할 수 있어야 해요.
| 확인 항목 | 신청 가능 여부 |
|---|---|
| 계약기간이 끝났고 보증금을 못 받은 경우 | 신청 가능 |
| 묵시적 갱신 후 적법하게 해지된 경우 | 종료일을 확인한 뒤 신청 |
| 보증금 일부만 돌려받지 못한 경우 | 미반환 금액에 대해 신청 가능 |
| 계약기간이 남아 있고 해지도 되지 않은 경우 | 원칙적으로 신청하기 어려움 |
| 이미 이사하고 전입신고까지 옮긴 경우 | 신청은 검토할 수 있으나 기존 권리 상태를 별도로 확인해야 함 |
계약 종료일이 불분명하면 법원이 보정명령을 내릴 수 있습니다. 계약 만료일뿐 아니라 갱신거절이나 해지 의사가 상대방에게 전달된 날짜까지 자료로 남겨두는 게 좋아요.
이사 전에 임차권등기를 해야 하는 이유
주택 임차인이 대항력을 유지하려면 보통 주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 유지해야 합니다. 확정일자까지 갖췄다면 우선변제권도 함께 확보할 수 있어요.
그런데 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 모두 빼고 전입신고까지 새집으로 옮기면 기존 주택에 대한 대항요건을 잃을 수 있습니다. 이를 막기 위해 등기부에 임차권을 남기는 절차가 임차권등기명령입니다.
가장 많이 헷갈리는 부분
법원에 신청서를 접수한 날부터 보호되는 것이 아닙니다. 법원의 결정이 내려지고 등기소 촉탁을 거쳐 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 짐을 빼고 전입신고를 옮기는 순서로 진행하세요.
2023년 법 개정으로 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 임차권등기를 집행할 수 있게 됐습니다. 집주인이 주소를 옮기거나 송달을 피한다고 해서 등기 절차가 무기한 멈추는 문제를 줄이기 위한 변경입니다.
그래도 임차인이 확인해야 할 기준은 같아요. ‘결정이 났다’거나 ‘전자소송에 완료로 표시된다’는 말만 보지 말고, 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급해 임차권 기입 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
임차권등기명령 필요서류
사건 내용과 주택 형태에 따라 법원이 추가자료를 요구할 수 있지만, 기본적으로 아래 자료를 준비합니다.
신청 전 서류 체크리스트
- 주택임차권등기명령 신청서
- 임대차계약서 사본
- 확정일자를 받은 계약서 또는 확정일자 확인자료
- 주민등록표 등본 또는 초본
- 임차주택 등기사항증명서
- 임대차 종료를 보여주는 자료
- 보증금이 반환되지 않았다는 설명자료
- 법인등기사항증명서 등 당사자 확인자료가 필요한 경우 해당 서류
- 주택 일부만 임차했다면 임차 부분을 표시한 도면
임대차 종료자료로는 계약 만료일이 적힌 계약서, 갱신거절 문자, 내용증명, 카카오톡 대화, 문자메시지, 통화 녹취록 등을 활용할 수 있습니다.
계약 만료 전에 “나가겠다”고 말한 기록만 있고 상대방에게 언제 도달했는지 알 수 없다면 종료일을 입증하기 까다로울 수 있어요. 문자 화면은 상대방 전화번호와 전송 날짜가 함께 보이도록 저장하고, 내용증명은 배달증명까지 챙겨두세요.
임대인이 바뀌었거나 사망한 경우, 건물의 소유관계가 복잡한 경우, 불법·미등기 건축물이 포함된 경우에는 필요한 서류가 달라질 수 있습니다. 이런 사건은 관할 법원 민사신청과나 대한법률구조공단 상담을 먼저 이용하는 편이 낫습니다.
법원 방문과 전자소송 신청 순서
임차권등기명령은 임차주택이 있는 지역을 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 현재 거주하는 지역이나 새로 이사할 지역의 법원이 아니라 보증금을 돌려받지 못한 집의 소재지를 기준으로 봅니다.
법원에 직접 제출하는 방법
- 임차주택 관할 법원을 확인합니다.
- 임차권등기명령 신청서와 첨부서류를 준비합니다.
- 법원 민사신청과에 서류를 제출합니다.
- 인지액·송달료·등록면허세 등 안내받은 비용을 납부합니다.
- 법원의 보정명령이 오면 정해진 기간 안에 보완합니다.
- 인용결정 후 등기소 촉탁 진행 여부를 확인합니다.
- 등기사항증명서에서 임차권등기 기입을 확인합니다.
전자소송으로 신청하는 방법
- 대한민국 법원 전자소송포털에 로그인합니다.
- 서류제출 또는 민사신청 관련 메뉴에서 임차권등기명령을 찾습니다.
- 신청인·피신청인과 임차주택 정보를 입력합니다.
- 계약 종료 경위와 미반환 보증금 금액을 작성합니다.
- 임대차계약서, 주민등록자료, 등기사항증명서 등을 첨부합니다.
- 소송비용을 전자납부하고 제출합니다.
- 전자소송 알림과 보정명령을 확인합니다.
- 결정 후 인터넷등기소에서 등기 완료 여부를 확인합니다.
신청 비용은 인지액, 송달료, 등록면허세, 지방교육세, 등기촉탁수수료와 발급서류 등에 따라 달라집니다. 임대인 수가 여러 명이거나 송달 횟수가 늘면 추가 납부가 발생할 수 있으므로 신청 화면이나 관할 법원의 안내 금액을 기준으로 납부하세요.
신청 후 이사까지 진행 순서
| 순서 | 해야 할 일 | 그다음 확인 |
|---|---|---|
| 1 | 계약 종료와 보증금 미반환 기록 확보 | 계약서·문자·내용증명 정리 |
| 2 | 관할 법원에 임차권등기명령 신청 | 사건번호 보관 |
| 3 | 보정명령과 법원 결정을 확인 | 추가서류 제출기한 준수 |
| 4 | 인터넷등기소에서 등기사항증명서 발급 | 임차권등기 기입 확인 |
| 5 | 짐을 빼고 새집으로 전입신고 | 열쇠 반환과 집 인도 기록 남기기 |
| 6 | 보증금 반환 절차 계속 진행 | 지급명령·소송·보증기관 절차 검토 |
짐을 모두 뺀 날짜와 열쇠를 돌려준 사실도 남겨두세요. 집 상태를 촬영하고 계량기 숫자, 관리비 정산서, 열쇠 전달 문자까지 보관하면 주택 인도 여부나 원상복구 비용으로 다툴 때 자료로 쓸 수 있습니다.
임차권등기만 하면 보증금이 입금될까요?
아닙니다. 임차권등기명령은 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 돕는 절차입니다. 집주인에게 돈을 지급하라고 강제로 집행할 수 있는 판결이나 지급명령과는 성격이 달라요. 임대인이 계속 반환하지 않으면 보증금반환청구소송, 지급명령 또는 보증기관의 반환보증 절차를 따로 검토해야 합니다.
안 될 때 확인할 부분과 FAQ
보정명령이 왔을 때
법원이 신청서를 바로 기각하는 대신 부족한 내용을 보완하라는 보정명령을 보내는 경우가 있습니다. 임대차 종료자료가 부족하거나 임대인 주소, 부동산 표시, 계약서 내용과 등기부 내용이 맞지 않을 때 자주 발생합니다.
전자소송으로 신청했다면 알림을 놓치지 말고 제출기한부터 확인하세요. 기한 안에 보완하지 않으면 신청이 각하되거나 지연될 수 있습니다.
집주인이 보증금을 일부만 준 경우
보증금 중 일부만 돌려받았다면 남은 금액을 기준으로 신청할 수 있습니다. 신청서에는 원래 보증금, 돌려받은 금액, 아직 받지 못한 금액을 나눠 적고 송금내역도 함께 준비하는 게 좋아요.
보증금을 받은 뒤 임차권등기를 없애는 경우
보증금을 모두 돌려받았다고 등기가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 임차권등기 해제 또는 집행취소에 필요한 절차를 진행해야 합니다.
임대인이 “등기를 먼저 없애면 보증금을 주겠다”고 요구할 수 있지만, 임차권등기 말소와 보증금 반환의 순서를 섣불리 바꾸면 곤란해질 수 있어요. 입금과 말소서류 교부를 동시에 처리하거나 법률상담을 받은 뒤 진행하세요.
임차권등기명령은 계약 만료 전에 미리 신청할 수 있나요?
원칙적으로 임대차가 종료되고 보증금을 돌려받지 못한 뒤 신청합니다. 새집 계약일이 다가온다는 사정만으로 계약 종료 전에 미리 신청하는 절차는 아닙니다.
신청서를 접수한 날 바로 전입신고를 옮겨도 되나요?
권리 보호를 위해서는 접수일이 아니라 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 날을 확인해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 점유와 전입신고를 모두 옮기는 것은 피하세요.
임차권등기명령 신청비용을 집주인에게 받을 수 있나요?
주택임대차보호법은 임차인이 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 납부확인서와 영수증은 삭제하지 말고 보관하세요.
공식 기준 확인하기
신청 전에는 최신 법령과 법원 안내를 함께 확인하세요. 전자소송 화면의 메뉴와 제출서류는 사건 유형과 시스템 개편에 따라 달라질 수 있습니다.
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월세 계약할 때 헷갈리는 관리비와 특약
다음 계약에서 같은 문제가 생기지 않도록 계약서 항목을 확인해보세요.
보증금을 못 받은 상태에서는 이삿짐 일정부터 잡기보다 계약 종료자료와 등기 상태부터 정리해야 합니다. 접수증만 보고 전출하지 말고, 등기사항증명서에서 임차권등기를 확인한 뒤 다음 절차로 넘어가세요.
moodin90 Blog posting
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