임대차계약서 특약에서 조심할 문장｜수리비·청소비·원상복구 기준

전세나 월세 계약서를 쓰다 보면 보증금, 월세, 계약기간은 눈에 잘 들어오는데 특약은 생각보다 빨리 넘어가게 됩니다. 그런데 퇴실할 때 말이 길어지는 건 대부분 이 특약 문장 쪽입니다.

특히 수리비, 청소비, 원상복구는 처음 계약할 때 애매하게 적어두면 나중에 “누가 부담하느냐”로 이어질 수 있습니다. 계약서에 도장 찍기 전, 아래 문장들은 꼭 한 번 더 보고 넘어가세요.

임대차계약서 특약은 여기부터 봐야 합니다

특약은 말 그대로 기본 계약서에 추가로 붙이는 약속입니다. 그래서 집 상태, 옵션, 반려동물, 흡연, 수리비, 청소비, 퇴실 조건처럼 집마다 달라지는 내용을 넣을 수 있습니다.

다만 특약이라고 해서 무조건 다 인정되는 건 아닙니다. 주택임대차보호법에는 임차인에게 불리한 약정이 법에 위반되는 경우 효력이 없다는 강행규정이 있습니다. 그래서 계약서에 적혀 있다는 이유만으로 모든 부담을 세입자가 떠안아야 한다고 단정하면 안 됩니다.

계약할 때는 “이 문장이 법적으로 완전히 맞나?”보다 먼저 “나중에 비용을 계산할 수 있을 만큼 구체적인가?”를 보는 게 좋습니다. 금액, 범위, 책임 원인, 확인 방식이 빠진 문장은 퇴실 때 말이 길어지기 쉽습니다.

조심해야 할 특약 문장

계약서에서 가장 조심할 문장은 “전부”, “무조건”, “일체”, “상관없이” 같은 말이 들어간 문장입니다. 이런 표현은 보기엔 깔끔해 보여도 비용 부담을 너무 넓게 묶어버립니다.

이 문장들이 전부 나쁜 문장이라는 뜻은 아닙니다. 문제는 범위가 빠져 있다는 점입니다. 예를 들어 세입자가 문을 세게 닫아 도어락이 망가진 경우와, 오래된 도어락이 수명을 다해 고장 난 경우는 같게 보기 어렵습니다.

그래서 특약은 짧게 적는 것보다 나눠 적는 쪽이 낫습니다. “임차인 과실로 인한 파손은 임차인 부담, 노후 및 통상 사용에 따른 하자는 임대인과 협의”처럼 원인을 구분해두면 퇴실할 때 대화가 훨씬 정리됩니다.

수리비 특약은 고장 원인을 나눠야 합니다

민법상 임대인은 임차인이 목적물을 사용하고 수익할 수 있는 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 반대로 임차인이 임차물 보존을 위해 필요비를 지출한 경우에는 상환을 청구할 수 있는 규정도 있습니다.

그렇다고 세입자가 아무 비용도 부담하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 열쇠 분실, 리모컨 파손, 임차인 과실로 인한 유리 파손, 흡연으로 인한 심한 오염처럼 사용자의 책임이 뚜렷한 경우는 임차인 부담으로 이어질 수 있습니다.

수리비 특약에서 가장 피해야 할 건 “고장 나면 세입자가 알아서 처리”입니다. 집 자체 설비의 하자인지, 오래 써서 생긴 문제인지, 세입자 과실인지 구분하지 않으면 퇴실 시점에 보증금에서 먼저 빼겠다는 이야기가 나올 수 있습니다.

청소비와 원상복구는 범위를 적어야 합니다

퇴실 청소비는 특히 말이 많이 나오는 항목입니다. “퇴실 청소비 공제”라고만 적혀 있으면 얼마를 공제하는지, 어떤 상태일 때 공제하는지 알기 어렵습니다.

입주할 때부터 전문 청소가 되어 있지 않았는데 퇴실할 때만 청소비를 요구하는 경우도 있고, 생활 먼지와 심한 오염을 같은 수준으로 보는 경우도 있습니다. 그래서 청소비는 금액보다 조건을 먼저 봐야 합니다.

원상복구도 마찬가지입니다. 원상복구는 “처음 입주했을 때와 완전히 새집처럼 돌려놓는 것”으로 보면 곤란합니다. 생활하면서 자연스럽게 생기는 낡음과 임차인 과실로 생긴 파손은 나눠서 봐야 합니다.

못 자국, 커튼봉, 벽걸이 TV, 접착식 타일, 반려동물 스크래치, 흡연 냄새, 곰팡이, 장판 눌림은 집마다 다르게 다툼이 생길 수 있습니다. 이런 부분은 계약 전에 허용 여부를 적어두는 게 마음 편합니다.

계약 전 사진과 문자 기록 남기는 순서

특약 문장을 잘 적는 것만큼 기록도 필요합니다. 말로만 “원래 그랬다”고 하면 나중에 증명하기 어렵습니다. 계약 당일이나 입주 전후로 사진과 영상을 남겨두면 퇴실할 때 비교가 쉬워집니다.

대구에서 원룸이나 오래된 구축 아파트를 볼 때는 특히 창틀, 결로, 배수구 냄새, 보일러 연식, 에어컨 배관 쪽을 같이 보시면 좋아요. 이 부분은 살기 시작하면 바로 불편해지는데, 계약 전에는 생각보다 놓치기 쉽습니다.

문자에는 감정 섞지 말고 짧게 남기면 됩니다. “입주 전 확인 사진입니다. 거실 벽지 얼룩, 화장실 수전 누수 흔적, 세탁기 배수 호스 상태 확인 부탁드립니다.” 정도면 충분합니다.

특약 문장을 바꿔 적는 예시

중개사 사무소에서 계약서를 쓸 때 특약을 아예 새로 쓰는 게 부담될 수 있습니다. 그럴 때는 기존 문장을 지우기보다 범위를 덧붙이는 방식이 낫습니다.

계약서 문장은 예쁘게 쓰는 것보다 나중에 비용을 계산할 수 있게 쓰는 게 낫습니다. “누가”, “어떤 경우에”, “어느 범위까지”, “어떤 자료로 확인할지”가 들어가면 분쟁 가능성이 줄어듭니다.

안 될 때 확인할 부분

계약 전이라면 도장을 찍기 전에 문장을 수정해달라고 요청하는 게 가장 좋습니다. 이미 계약한 뒤라면 사진, 문자, 입주 당시 상태, 수리 요청 기록, 견적서, 통화 내용 메모를 모아야 합니다.

보증금에서 수리비나 청소비를 빼겠다는 연락을 받았다면 바로 감정적으로 답하지 말고, 아래 자료부터 요청해보세요.

서로 말이 맞지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 신청을 검토할 수 있습니다. 소송까지 가기 전, 임대차 관련 분쟁을 조정하는 절차가 따로 있으니 보증금, 원상복구, 수리비 문제로 대화가 끊겼다면 공식 신청 경로를 확인해보세요.

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